Mevzuat · KOHREGA ·
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk: 2023 değişikliği ne getirdi?
6306 sayılı Kanun'da 7 Kasım 2023'te yapılan değişiklikle riskli yapılarda karar çoğunluğu üçte ikiden salt çoğunluğa indi. Ne değişti, çoğunluk nasıl hesaplanır, karara katılmayan malike ne olur?
Ne değişti?
Riskli yapılarda yeniden yapım kararı için eskiden maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu gerekiyordu. 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun bu oranı değiştirdi. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesine göre artık kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır. Salt çoğunluk, yarıdan fazla demektir.
Hangi kararlar bu çoğunlukla alınır?
Kanun bu çoğunluğu geniş tutar: yapılar yıktırılmadan önce parsellerin birleştirilmesi, tek başına ya da ada bazında uygulama yapılması, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı ve binanın kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesi. Yeni uygulamanın gerektirdiği yıkım ve yapım izinleri ile ruhsat işlemleri de, normalde tüm maliklerin onayını isteyen işler dahil, bu kararlara dayanarak yürütülür.
Çoğunluk kişi sayısıyla mı, arsa payıyla mı hesaplanır?
Arsa payıyla. Kanun “hisseleri oranında” der; yani kaç kişinin evet dediğine değil, evet diyenlerin arsa paylarının toplamına bakılır. Örneğin arsa paylarının toplamı 1.000 ise, 501 paya sahip maliklerin kararı yeterlidir; bu malikler sayıca azınlıkta olsa bile. Kanun ayrıca paydaşların yapıda bağımsız bölümü olup olmamasına bakmaz: yalnızca arsada payı olan kişi de hesaba katılır. Bu yüzden toplantıdan önce güncel tapu kaydından her malikin payını çıkarmak ilk iştir.
Karar nasıl belgelenir?
Kanuna göre idareye, anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı ya da anlaşan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örnekleri sunulabilir. Toplantıya çağrı ve bildirim usulleri Kanun'un uygulama yönetmeliğinde düzenlenir. Kararın kimlerin, hangi paylarla ve hangi koşulları kabul ederek alındığını açıkça gösteren, tarihli ve imzalı bir belge sonraki tüm adımların dayanağıdır.
Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Riskli yapılarda satış gerçekleşene kadar bu işlem tekrarlanır; anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere de satış yapılabilir. Yani karara katılmamak süreci durdurmaz, ancak malikin payı rayiç değerin altında satılamaz.
Malikler için pratik öneriler
Toplantıdan önce tapu kaydını ve mirasçı durumlarını netleştirin; vefat etmiş maliklerin payları için veraset işlemlerini erkenden başlatın. Teklifleri aynı başlıklarla bir tabloda karşılaştırın: daire paylaşımı, alan tanımı, teknik şartname, teslim süresi ve kira yardımı. Kararı sözlü değil yazılı ve imzalı alın. Çoğunluk sağlandı diye diğer malikleri dışarıda bırakmayın: aynı bilgiyi herkesle aynı açıklıkla paylaşmak, satış ve itiraz süreçlerini kısaltır.
Kaynak
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, madde 6 (7471 sayılı Kanunla 7 Kasım 2023'te değişik). Metin mevzuat.gov.tr'deki güncel hâlinden alınmıştır. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir.