Karar · KOHREGA ·
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: imzadan önce kontrol edilecek 10 madde
Kentsel dönüşümde malikler ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmede eksik kalan bir madde, yıllarca sürecek bir anlaşmazlığa dönüşebilir. İmzadan önce bakılacak 10 başlık.
1. Sözleşmenin şekli
Kat karşılığı sözleşme, malikin arsa payını müteahhide devretmeyi vaat ettiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı bir metinle yetinmeyin. 6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde noter harcı, tapu harcı ve belediyelerce alınan ücret ve harçlar gibi birçok kalemde muafiyet öngörür; sözleşmenin bu kapsamda düzenlendiğini noterle teyit edin.
2. Daire paylaşımı
Hangi malike hangi dairenin düşeceği kat, cephe ve plan üzerindeki konumuyla yazılmalı. Paylaşım kurayla yapılacaksa kuranın ne zaman ve nasıl çekileceği de sözleşmede olmalı. Plan eki imzalı ve tarihli olmalı.
3. Alan tanımları
Net alan, brüt alan ve ortak alan payı dahil genel brüt alan farklı sayılardır. Sözleşmede her daire için hangi alanın yazıldığı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımlarıyla belirtilmeli. Proje değişirse alan farkının nasıl ele alınacağını da yazdırın.
4. Teknik şartname
Zemin, mutfak, banyo, doğrama, kapı, cephe ve asansör ürünleri ürün ve seri adıyla ya da ölçülebilir özellikleriyle (örneğin laminatta AC sınıfı ve kalınlık) yazılmalı. “Birinci sınıf” gibi ifadeler denetlenemez. “Ya da eşdeğeri” yazılıyorsa eşdeğerin hangi özelliklerle karşılaştırılacağı ve size nasıl bildirileceği belirtilmeli.
5. Süre ve başlangıç tarihi
Teslim süresinin hangi olaydan itibaren işleyeceği açık olmalı: sözleşme tarihi mi, yıkım mı, yapı ruhsatının alındığı tarih mi? Mücbir sebebin ne sayılacağı ve süreyi nasıl uzatacağı da tanımlanmalı. Ara aşamalar için hedef tarihler, ilerlemenin izlenmesini kolaylaştırır.
6. Gecikme hükmü
Teslim gecikirse ne olacağı rakamla yazılmalı: aylık gecikme bedeli veya kira karşılığı ödemenin tutarı, hangi tarihten başlayacağı ve nasıl ödeneceği. Belirsiz bırakılan gecikme maddesi, anlaşmazlıkta en çok tartışılan madde olur.
7. Kira yardımı ve taşınma
Devletin kira yardımı 6306 sayılı Kanun'un 5. maddesine göre yapılabilen bir yardımdır ve koşulları idarece belirlenir. Müteahhidin ayrıca kira ödeyip ödemeyeceği, ödeyecekse tutarı, süresi ve taşınma giderleri sözleşmede ayrıca yazılmalı. İkisini birbirine karıştırmayın.
8. Güvenceler
Arsa paylarının müteahhide tek seferde değil, inşaatın ilerlemesine bağlı olarak devredilmesi (hakediş usulü), teminat mektubu ve bina tamamlama sigortası gibi güvencelerin hangisinin uygulanacağı ve hangi durumda kullanılacağı yazılmalı. Mevzuatın öngördüğü teminat yükümlülükleri de ayrıca kontrol edilmeli.
9. Ruhsat, iskan ve masraflar
Proje bedelleri, ruhsat ve iskan işlemleri, zemin etüdü, yıkım, şantiye ve kalıcı abonelik giderlerinin kime ait olduğu tek tek yazılmalı. Yapı kullanma izninin (iskan) alınması ve kat mülkiyetine geçiş de müteahhidin yükümlülükleri arasında açıkça yer almalı.
10. Fesih ve anlaşmazlık
Hangi durumda sözleşmenin feshedilebileceği, fesih hâlinde devredilmiş payların ve yapılmış imalatın ne olacağı belirtilmeli. Malikleri kimin temsil edeceği ve bildirimlerin hangi adreslere yapılacağı da yazılmalı. İmzadan önce sözleşmeyi gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında çalışan bir hukukçuya okutun. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir.